Оценка квартиры: как делается и от чего зависит

Цена недвижимости формируется из огромного количества параметров, а профессиональные риелторы вообще ориентируются на 25 показателей. Безусловно, человеку без опыта работы в сфере недвижимости учесть все эти аспекты непросто, поэтому мало кому из собственников удается избежать ошибки при самостоятельной оценке. Но мы все же попробуем разобраться, от чего зависит стоимость квартир и как поставить адекватный ценник на жилье

Оценка – штука сложная

Цены на вторичном рынке недвижимости (как и на любом другом) формируются исходя из спроса, то есть активности покупателей, а также направленности рынка – он может быть растущим, падающим. Также на цену может влиять сезонность. Когда собственник квартиры принимает решение о ее продаже, он или обращается в риелторскую компанию для оценки недвижимости, или заходит на какой-то общедоступный сайт и пытается сделать это самостоятельно.

Конечно, непрофессионалы часто совершают ошибки при оценке недвижимости. Причем это касается не только переоценки: нередко владельцы, напротив, недооценивают характеристики, которые позволили бы добавить 100-200 тысяч к стоимости. Какие это факторы, расскажем чуть позже.

Риелтор же (действительно хороший) может дать точную оценку жилья. Погрешность составит при этом +/- 100 тыс. рублей, утверждает Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость». Кроме того, отслеживая все возникающие на рынке недвижимости тенденции и зная прогнозы, специалист может подсказать собственнику, как правильно скорректировать продажную стоимость квартиры, – например, в большую сторону, если цены на недвижимость растут, а активность покупателей остается на весьма высоком уровне. Или в меньшую – в том случае, когда спрос падает.

Какие факторы влияют на стоимость недвижимости?

Основной фактор, влияющий на стоимость объекта – месторасположение (округ, район, приближенность к метро, лесополосе, инфраструктуре). Еще один наиболее значимый критерий – общая площадь. Как рассказывает директор агентства недвижимости Likrealty Мария Румянцева, к вторичным аспектам можно отнести материал стен дома, год постройки, также важно изолированные комнаты или нет.

В плюсы нужно добавить наличие балкона или лоджии, ухоженность подъезда, наличие консьержа, большую площадь кухни, приятный вид из окон. Ниже цена будет для объектов на крайних этажах, с окнами на козырек, в доме с высоким процентом износа, с неаккуратным подъездом и непрезентабельным видом из окон. Придется сделать дополнительную скидку, если покупателю придется ждать оформления договора купли-продажи более месяца – например при оформлении сложной альтернативной сделки (разъезд на несколько площадей, наличие несовершеннолетних собственников).

Безусловно, на цену оказывает влияние и «чистота» документов – все ли в порядке с точки зрения юридической составляющей.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» предупреждает, что при самостоятельной оценке квартиры собственники зачастую ошибаются. И могут из-за этого недополучить немалые деньги. «Взять хотя бы вид из окна – в условиях мегаполиса за красивый вид на парк или реку к цене квартиры можно "накинуть" порядка 200 тысяч, а между тем некоторые собственники не воспринимают его как дополнительный бонус и не учитывают при оценке объекта. Из того же разряда дополнительных преимуществ – знаменитая история дома. Или лучшая школа в городе по соседству с домом», – говорит эксперт.

При этом не стоит переоценивать близость дома к подземке: иногда станция метро (со всеми ее шумами) находится настолько близко, что не каждому покупателю это покажется преимуществом. Оптимально, когда до станции можно дойти за 7-15 минут пешком.

Сделаю ремонт и обогащусь?

Собственники часто переоценивают состояние квартиры, добавляя к цене стоимость сделанного ремонта. По-человечески желание продавца окупить затраты на отделку вполне понятны, но включать 100% его стоимости в цену квартиры не стоит.

Кроме того, многие задаются вопросом – стоит ли делать ремонт перед продажей специально. Отвечаем: сделать имеет смысл то, что не потребует больших материальных затрат. Например, подклеить отошедшие обои, подтянуть подтекающий кран, побелить потолок. Также настоятельно рекомендуем удалить со стен календари, личные фотографии, грамоты – максимально обезличить квартиру и освободить пространство. Мария Румянцева предупреждает, что с ремонтом на миллион, квартира поднимется в цене максимум на триста тысяч. Понятно, делать такой ремонт не целесообразно.

Каждый сегмент недвижимости имеет свой ценник для ремонта, добавляет Алексей Бернадский, заместитель директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. «Невозможно купить квартиру в Братеево 80 кв. м, сделать ремонт из натурального мрамора и пытаться эту квартиру продать. Да, она будет самой лучшей и шикарной в Братеево, но ее вряд ли кто-то купит, либо вы полностью потеряете всю стоимость ремонта при продаже. Эмпирически выведена формула – ремонт никак не должен стоить больше 20-30% от стоимости квартиры», – делится опытом эксперт.

С небес на землю

Чаще всего собственники завышают стоимость жилья, исходя из аналогового метода оценки – когда владелец ориентируется на объявления о продаже аналогичных объектов. При этом владелец ориентируется на верхний диапазон цен. Более того, часто он искренне считает «моя квартира получше», поэтому можно еще накинуть. И еще – чтобы был задел для торга. В результате таких «маневров» цена объекта завышается на 10-30%.

Но на сегодняшнем падающем рынке для попадания в поле зрения покупателя продавцу нужно выставить такую цену, чтобы в списке аналогичных объектов быть в тройке самых выгодных по цене предложений. Так что рекомендуется выставлять цену на уровне нижней планки аналогичных предложений. Большое количество звонков дадут понять, что стоимость адекватна рынку или немного занижена; это позволит чуть подкорректировать цену вверх и посмотреть на реакцию потенциальных покупателей.

При этом понять, насколько удалось угадать с ценой, можно по звонкам от прямых покупателей, которые после телефонного разговора изъявят желание о просмотре. Потому как в первые дни после выхода объявления подавляющее число звонков будут от агентов, которые захотят заняться продажей квартиры.

Если в первую неделю после опубликования объявления звонков нет совсем – значит, квартира сильно переоценена. Если поступило 1-2 звонка, но за ними не последовало ни одного просмотра, это тоже свидетельствует о завышенной цене. Просто звонившие ожидали, что указанная цена подразумевает какое-то уникальное преимущество квартиры, но поговорив с продавцом, поняли, что ошиблись.

Вместо вывода

В заключении хочется привести пример с завышенной стартовой ценой из реальной риелторской практики. Однокомнатная квартира в центре была оценена агентом в 9,7 миллионов рублей, с прогнозом продажи в 9,5 млн. Продавец пожелал выставить подороже (что, как мы уже знаем, является серьезной стратегической ошибкой на падающем рынке). Квартира была выставлена за 10,5 млн., предложение от реального покупателя за 9,6 продавец отклонил, а спустя три месяца квартира была продана за 8,9. Если бы квартиру выставили по рекомендованной цене, продавец бы выручил больше денег и сэкономил бы время.

Источник