Новости законодательства в области недвижимости. Что поменялось в 2016 году

С наступлением нового календарного года, нас ожидают очередные законодательные новшества. В первую очередь коснемся тех из них, которые имею отношение к недвижимости.

Налог с продажи недвижимости: реалии 2016 года

При продаже недвижимости существенным минусом всегда был налог — 13% с полученной суммы. При условии, если квартира (или другая недвижимость) находилась в собственности менее 3 лет. После пересечения границы в 3 года, налог с продажи платить уже не приходилось.

В 2016 году ситуация кардинальным образом меняется. Теперь налог на доходы физических лиц (13%) уплачивается с продажи любой недвижимости, которая находилась в собственности менее 5 лет, исключения: недвижимость приватизирована, если она унаследована от члена семьи или близкого родственника или подарена членом семьи или близким родственником налогоплательщику, недвижимость приобретена в собственность по договору пожизненной ренты (на перечисленные случаи распространяется прежний, трехгодичный срок владения, достаточный для освобождения от уплаты налога).

Возникает логичный вопрос: «А что же делать с распространенными случаями занижения реальной цены сделки в договоре «для налоговой»? Ответ неутешителен, потому что согласно новому правилу, если доходы от продажи объекта недвижимости оказываются меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта на начало года, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то НДФЛ все равно будет взиматься с дохода именно такой величины (то есть налог взимается с суммы, не меньше, чем 70% от кадасровой стоимости объекта недвижимости).

Подобная привязка цены сделки купли-продажи объекта недвижимости к его кадастровой стоимости приводит к еще одному неизбежному выводу – собственнику недвижимости необходимо оценивать адекватность кадастровой оценки. А если проще, то насколько кадастровая стоимость отвечает рыночной. И в том случае, если первая существенно завышена по отношению ко второй, то стараться обжаловать результаты кадастровой оценки, в противном случае придется долго и тяжело, а также не всегда с предсказуемым результатом доказывать налоговой почему вы продали квартиру или иной объект недвижимости по цене «существенно отличающейся от кадастровой» и что это не очередной трюк для уклонения от уплаты налогов.

(!) Важный момент: Для имущества, приобретенного до 1 января 2016 года, налог с продажи исчисляется по старым правилам, то есть срок владения, который «освобождает» от уплаты налога остается 3 года.

Увеличенная ставка налога на имущество физических лиц

28 субъектов РФ (Республика Башкортостан, Бурятия, Ингушетия, Коми, Мордовия, Татарстан, Карачаево-Черкесская Республика, Удмуртская Республика, Амурская, Архангельская области и Ненецкий АО, Владимирская, Ивановская, Магаданская, Московская, Нижегородская, Новгородская, Новосибирская, Пензенская, Псковская, Рязанская, Самарская, Сахалинская, Тверская, Ярославская области, Забайкальский край, Москва, Ханты-Мансийский АО-Югра, Ямало-Ненецкий АО) приняли решение о расчете налога на имущество физических лиц с 1 января с 2016 года, исходя из его кадастровой стоимости.

Общее правило по расчету налога. Точная величина налоговых ставок устанавливается представительными органами муниципальных образований. Однако рамки следующие:

0,1% в отношении:

— жилых домов, жилых помещений;

— объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом;

— единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом);

— гаражей и машино-мест;

— хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства;

2% в отношении:

— коммерческой недвижимости (торговые и офисные помещения)

— «дорогостоящей недвижимости» (стоимостью выше 300 000 000 рублей);

0,5 процента в отношении всех прочих объектов налогообложения.

При исчислении налога исходя из кадастровой стоимости предусмотрено уменьшение кадастровой стоимости на кадастровую стоимость 10 кв.м. в отношении комнат, 20 кв.м. в отношении квартир, 50 кв. м. в отношении жилых домов.

(!)Важный момент: Квартиры общей площадью до 20 кв. м., комнаты площадью до 10 кв. м., жилые дома общей площадью до 50 кв. м., а также единые недвижимые комплексы, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом) кадастровой стоимостью не более 1 млн. руб. — не являются объектами налогообложения.

Отдельная ситуация со строениями, которые не относятся к жилым. Речь идет о дачах, коттеджах, апартаментах, например.

Многие граждане строят по факту жилые помещения на садовых или дачных участках, регистрируют их как нежилые и проживают там без прописки. В Московской и Ленинградской областях также большую популярность имеет покупка апартаментов, которые привлекательны своей ценой. Налог на имущество физических лиц с 2016 года изменит ситуацию для многих собственников такой нежилой недвижимости в худшую сторону, потому что … потому что дорого. В связи с тем что это нежилые объекты, с точки зрения закона, собственникам не положены налоговые льготы и вычеты.

А ситуация с апартаментами усугубляется еще и тем, что они могут подпадать под налогообложение как по ставке 0.5%, так и по ставке 2% от кадастровой стоимости апартаментов. Налогова инспекция полагает зачастую, что если апартаменты запроектированы в составе многофункционального комплекса (МФК), налог нужно выплачивать как за офисные помещения, а вот если апартаменты имеют статус гостиничной недвижимости, на них распространяются уже другие условия — они попадают в категорию «прочие объекты». Подобное утверждение довольно спорно, но тем, кто не хочет затевать судебную «битву» с налоговиками, лучше принять эту информацию ко вниманию.

Поэтому не исключено, что многие собственники такой «нежилой», а по факту вполне себе жилой недвижимости попробуют изменить ее статус. Это довольно трудоемкий процесс, который, к сожалению, не всегда осуществим, но в отдельных случях возможен. Однако, как и в случае с оспариванием кадастровой строимости недвижимостти, при желании изменить разрешенный вид использования земельного участка и целевое назначение недвижимости, нужно быть готовым к затратам.

Налог на имущество организаций также увеличен с 2016 года
В абсолютном большинстве регионов РФ, включая Нижегородскую, Московскую, Ленинградскую область с 1 января 2016 года налог на имущество организаций исчисляется по ставке 2% от кадастровой стоимости объектов недвижимости. Это касается главным образом административно-деловых центров и торговых комплексов, нежилых помещений, которые могут использоваться под офисы, объектов торговли, общепита и бытового обслуживания, а также недвижимости иностранных организаций, у которых в России нет постоянных представительств, и «жилой недвижимости, которая учитывается как товар или готовая продукция», но до сих пор не облагалась налогом на имущество.

Изменения в правовом режиме отдельных объектов недвижимости:

1. Апартаменты.

Еще один важный момент, касающийся апартаментов. В перую очередь, это коснется жителей столичного региона (Московская область). Законодательством теперь запрещено возведение апарт-комплексов как отдельных объектов капитального строительства. Ограничение наложено постановлением правительства Москвы №660-ПП. Апартаменты отныне могут размещаться только в гостиницах (апарт-отелях, мотелях, хостелах, сюит-отелях и др.) для временного проживания, а не являться отдельными объектами капитального строительства, предназначенными для постоянного проживания.

2. Объекты незавершенного строительства (недострои).

Объекты незавершенного строительства также облагаются налогом. Перечень объектов налогообложения в Налоговом кодексе пополнился такими понятиями, как «машино-место», «единый недвижимый комплекс» и «объект незавершенного строительства». В свою очередь Гражданский кодекс Российской Федерации отнесит «недострой» к недвижимому имуществу.

Для физлиц налогом на имущество объект незавершенного строительства будет облагаться при выполнении 3 обязательных условий

- На объект зарегистрировано право собственности.
- Субъект РФ установил базу налогообложения (кадастровая либо инвентаризационная стоимость), или объект относится к облагаемым только на основе кадастровой стоимости по ст. 378.2 НК РФ (административные, торговые, жилые объекты).
- Величина стоимости объекта определена.

Предельные ставки налога при расчете на основе кадастровой стоимости зависят от назначения и стоимости объекта (п. 2 ст. 406 НК РФ):

0,1% — для незавершенного строительством жилья, гаражей, хозстроений;

2% — для незавершенного строительством административного, торгового объекта и объекта стоимостью более 300 000 000 руб.;

0,5% — для незавершенного строительством иного объекта.

Ставки, объекты налогообложения и льготы могут быть дифференцированы в регионах и отдельных муниципальных образованиях.

Справка по Нижнему Новгороду. Налог на имущество физических лиц в Нижнем Новгороде взимается в следующих размерах.

1) 0.1% в отношении:

- жилых домов;
- жилых помещений;
- объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом;
- единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом);
- гаражей и машино-мест;
- хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 кв.м и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства

*при стоимости объекта налогообложения до 10 млн руб. (включительно)

2) 0.2% в отношении:

- жилых домов;
- жилых помещений;
- объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом;
- единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом);
- гаражей и машино-мест;
- хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 кв.м и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства

*при стоимости объекта налогообложения свыше 10 млн руб. до 50 млн руб. (включительно)

3) 0.3% в отношении:

- жилых домов;
- жилых помещений;
- объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом;
- единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом);
- гаражей и машино-мест;
- хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 кв.м и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства

*при стоимости объекта налогообложения свыше 50 млн руб. до 300 млн руб. (включительно)

4) 2% в отношении объектов налогообложения:

- включенных в перечень объектов недвижимого имущества, определяемый уполномоченным органом исполнительной власти Нижегородской области в соответствии с п 7 ст. 378.2 НК РФ;
- образованных в течение текущего налогового периода в результате раздела объекта недвижимого имущества или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектами недвижимого имущества, включенными в данный перечень по состоянию на 1 января года соответствующего налогового периода, при условии соответствия их критериям, предусмотренным абз. вторым п. 10 ст. 378.2 НК РФ;
- объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн руб.

5) 0.5% в отношении прочих объектов налогообложения.

Статья подготовлена на основе интервью руководителя проекта PrecedentConsulting Анны Покровской для портала GiperNN