Как самому оценить свою квартиру

Правильная оценка недвижимости – залог успешной сделки. Можно продавать квартиру годами, если назначить слишком высокую цену. Или, наоборот, обокрасть самого себя, назначив цену ниже рыночной. Конечно, чаще всего продавцы необоснованно завышают цену, и этому есть объяснение: своя квартира всегда самая лучшая, с ней связано столько воспоминаний, в нее столько вложено, и это нередко самая большая ценность для семьи. Но на рынке действуют свои правила, где эмоциям нет места.

- Оценить рыночную стоимость своей квартиры можно самостоятельно, - считает Алексей Портной, директор оценочной компании «Волга Оценка». - Сейчас достаточно много информационных ресурсов в интернете, на которых размещаются предложения объектов недвижимости.

Отфильтруйте квартиры, аналогичные вашей, по своему району. Предположим, их будет 10. Уберите три самых дорогих, и три самых дешевых. Возьмите оставшиеся 4 предложения и вычислите среднюю стоимость квадратного метра. Затем умножьте полученную цифру на площадь своей квартиры. Так вы получите примерную стоимость своей квартиры. Плюс-минус 10%.

Что будет плюсом?

• Дом расположен в престижном месте. Даже в одном районе (микрорайоне) есть более и менее привлекательные для проживания улицы. В центре района, жилье, как правило, наиболее дорогое.

• Хорошая транспортная доступность. Это когда «в двух шагах» остановка автобусов, троллейбусов, трамваев, идущих во все концы города, станция метро находится рядом.

• Наличие объектов социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности . При этом для одних покупателей будет особенно ценным близость детских учреждений, для других – спортивных центров и мест отдыха, для третьих – поликлиники и медицинских центров.

• Хорошая экология. Если поблизости нет промышленных предприятий, а окна не выходят на слишком оживленную трассу, ставим плюс. Также плюс находящийся рядом парк, сквер, зеленый двор.

• Дом, подъезд, прилегающая территория - в хорошем состоянии, т.е. дом не требует ремонта, подъезд также отремонтированный и чистый, во дворе есть детская площадка, места отдыха для взрослых, зеленые насаждения.

• Тип жилья. «Народная стройка», «хрущевка» сейчас непопулярны. Есть достаточно много доступных предложений по новостройкам с готовым ремонтом. И даже знаменитым и еще совсем недавно таким желанным «сталинкам» есть достойная альтернатива на первичном рынке. Поэтому плюс своей квартире можно поставить только в том случае, если она расположена в относительно новом доме.

• Материал стен. Кирпичные, монолитные строения всегда в фаворе, ставим плюс.

• Наличие организованной у дома парковки или подземного гаража также является преимуществом.

• Если в доме есть видеонаблюдение, консьерж, домофон, т.е. обеспечена определенная безопасность проживания, ставим плюс.

• Квартира отремонтирована, ухожена, с хорошей планировкой. Большая кухня, есть подсобные помещения, лоджия, балкон.

• Этаж. Обычно ниже ценятся первый и последний этажи. Но и здесь бывают исключения. Когда дом расположен на оживленной улице, первым этажом могут заинтересоваться бизнесмены. Есть и любители последних этажей, если из окон открывается панорамный вид на город, реку, да и к тому же в наличии техэтаж.

• Вид из окон тоже стоит денег. Согласитесь, гораздо приятнее смотреть на озеро или парк, чем на серую стену соседнего дома.

• Увеличить стоимость может юридическая чистота квартиры и готовность документов к продаже. Если история квартиры прозрачна, она не находится под залогом, в ней не прописаны несовершеннолетние дети, инвалиды и т.п., нет неоформленных перепланировок и долгов по коммунальным услугам, то смело можете поставить плюс.

Как видите, факторов объективных и чисто субъективных, которые могут увеличить стоимость вашей квартиры или уменьшить ее, очень много. Но, тем не менее, надеемся, стало понятно, сколько стоит накинуть или, наоборот, насколько уменьшить стоимость квартиры.

Правильно ли вы назначили цену – покажет рынок. Если после подачи объявления звонков и просмотров нет, значит, вы переусердствовали, считая плюсы. В таком случае совет: снижайте понемногу цену до тех пор, пока не появятся желающие приобрести вашу недвижимость.

- В основном за профессиональной оценкой к нам обращаются те, кто берет ипотеку, - объяснил Алексей Портной. - Банк должен иметь отчет об оценке, чтобы знать, сколько реально может стоить квартира. Оценщики, применяя специальные методики, делают расчет, максимально приближенный к рыночной стоимости недвижимости. Кроме того, оценщик, выходя на квартиру, отмечает неузаконенные перепланировки, которые впоследствии могут помешать в реализации предмета залога. Бывают также случаи, когда несколько собственников недвижимости, желая продать ее, не могут между собой договориться о цене. Поэтому им тоже потребуется независимый оценщик.

Но в большинстве случаев, чтобы определить примерную стартовую цену, с которой можно начинать продажу, нет смысла тратить деньги, обращаясь к оценщикам. Это под силу сделать самому.

Источник