Что такое кадастровая стоимость

Полноценного определения термина «кадастровая стоимость» действующее законодательство не дает. Согласно статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: «Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости…».

Указанная норма отвечает на вопрос о том, каким образом определяется кадастровая стоимость. Но она не отвечает на вопрос: «С какой целью определяется кадастровая стоимость?», - или: «Какой механизм определения размера стоимости и как кадастровая стоимость соотносится с рыночной стоимостью недвижимости?». Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается в основном для целей налогообложения. Однако, федеральными законами предусмотрены и иные случаи в которых применяется кадастровая стоимость. Например, кадастровая стоимость нужна для определения размера арендной платы, находящейся в государственной или муниципальной собственности. Определение цены земельного участка при его выкупе у государства или органов местного самоуправления также осуществляется исходя из кадастровой стоимости объекта.

Проведение государственной кадастровой оценки осуществляется в соответствии с положениями Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Фактически размер кадастровой стоимости определяет оценщик, привлеченный на конкурсной основе.

Заключение о кадастровой стоимости должно быть составлено в соответствии с требованиями Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиями федеральных стандартов оценки. Так определение кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с Федеральным стандартом оценки № 4 (утв. Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508).

Из стандарта следует, что кадастровая стоимость определяется на основе рыночной информации об объекте недвижимости. Оценка недвижимости производится массовым методом с использованием математических моделей. Такой же подход к оценке находит свое отражение в п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель (Утв. Постановлением Правительства России от 8 апреля 2000 г. № 316). Из указанной нормы следует, что кадастровая оценка земель осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Применение указанных методов позволяет установить кадастровую стоимость близкую к рыночной. Однако, необходимо понимать, что применяя массовые методы оценки, рыночная стоимость земельного участка может отличатся от его кадастровой стоимости. В том числе в меньшую сторону. Учитывая погрешности и допущения, которые делаются при моделировании, отклонения кадастровой стоимости от рыночной наверняка будут иметь место. Кадастровая стоимость земельного участка может устанавливаться равной его рыночной стоимости (ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации). Так происходит, когда землепользователь не согласен с результатами кадастровой оценки земельного участка и обращается в суд или комиссию по рассмотрению споров. Если требования заявителя будут удовлетворены, кадастровая стоимость участка будет определена исходя из его рыночной стоимости, установленной в результате судебной экспертизы или исходя из заключения оценщика о рыночной стоимости участка, предоставленного самим землепользователем.

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

- Кадастровая стоимость используется в основном для целей налогообложения; - Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости понятия не тождественные по своему правовому смыслу. - Кадастровую оценку земель осуществляет оценщик, привлеченный государством на конкурсной основе. - Кадастровая стоимость определяется на основании статистического анализа рыночных цен, а также иных математических методов массовой оценки недвижимости. Применение таких методов часто приводит к несоответствию кадастровой стоимости объекта ее рыночной стоимости.

- Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в результате обжалования решения об определении кадастровой стоимости объекта.

Дмитрий Трелин, эксперт юридического сервиса